Niejednokrotnie we wspólnocie mieszkaniowej lokal czy to mieszkalny czy użytkowy nie jest własnością jednej osoby tylko jest współwłasnością czy to małżeńską czy ułamkową. Czym innym jest współwłasność małżeńska, a czym innym współwłasność ułamkowa. Zgodnie z art.195 kodeksu cywilnego "własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)". W ramach współwłasności można wyodrębnić współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. Współwłasność w częściach ułamkowych jest samodzielnym stosunkiem prawnym. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym wyrażonym ułamkiem udziałem i może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty i obciążony. W przypadku zbycia nabywca takiego udziału zajmuje miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Natomiast współwłasność łączna jest szczególnym rodzajem współwłasności, powstaje tylko w przypadkach określonych przez prawo, ma zupełnie inne znaczenie i pełni rolę pomocniczą wobec innego stosunku prawnego. Współwłasnością łączną jest np. małżeńska wspólność majątkowa , która istnieje tylko po to aby regulować stosunki majątkowe między małżonkami. Powstaje z chwilą powstania małżeństwa o ile małżonkowie nie postanowią inaczej i określa wzajemne prawa małżonków do ich wspólnych rzeczy. We współwłasności łącznej w odróżnieniu od ułamkowej nie ma określonych udziałów, a każdy ze współwłaścicieli nie może zbyć ani obciążyć rzeczy bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Małżonkowie we wspólnocie mieszkaniowej Mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej może być majątkiem wspólnym małżonków lub majątkiem osobistym jednego z małżonków. Mieszkanie może być też współwłasnością ułamkową małżonków. W każdym z tych przypadków sytuacja małżonków we wspólnocie mieszkaniowej wygląda inaczej. Jeżeli lokal stanowi majątek wspólny małżonków Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym jeżeli mieszkanie stanowi majątek wspólny małżonków (patrz treść wpisu w księdze wieczystej – prawo własności na rzecz obojga małżonków na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Jednak małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Z wyżej przedstawionych zasad zarządzania majątkiem wspólnym małżonków określonym przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków do wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej, czyli np. głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka. Zatem dla ważności głosu wystarczy podpis na uchwale złożony przez jednego z małżonków, co oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której obydwoje małżonkowie uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad uchwałą. Każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu chyba, że drugi małżonek sprzeciwił się wykonaniu prawa głosu i zawiadomił o tym zarząd. Wówczas zarząd nie powinien uwzględnić głosu drugiego małżonka za uchwałą. Tak samo będzie w sytuacji gdyby małżonkowie chcą głosować jeden za uchwalą a drugi przeciw. Jeżeli lokal stanowi majątek osobisty jednego z małżonków Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił oraz przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

Jeżeli mieszkanie stanowi majątek osobisty jednego z małżonków (patrz treść wpisu w księdze wieczystej – prawo własności na rzecz tylko jednego z małżonków) wówczas powyższe zasady nie mają zastosowania bo lokal ma tylko jednego właściciela. Głosować nad uchwałami może wówczas też tylko ten małżonek, który jest właścicielem lokalu. Jeżeli drugi z małżonków który nie jest właścicielem lokalu ma wziąć udział w głosowaniu nad uchwałą wówczas potrzebuje pełnomocnictwa od współmałżonka będącego właścicielem lokalu. Tak samo kwestia ma się co do innych spraw związanych z wspólnotą jak dostęp do dokumentów, ponoszenie kosztów zarządu. W takiej sytuacji małżonek nie będący właścicielem, jest osobą trzecią, która nie ma żadnych praw ale i obowiązków we wspólnocie mieszkaniowej.

Jeżeli lokal stanowi współwłasność małżonków w częściach ułamkowych Małżonkowie mogą przed zawarciem małżeństwa lub w jego trakcie zawrzeć umowę majątkową małżeńską w wyniku której wyłączą wspólność majątkową między nimi (tzw. intercyza). Jeżeli małżonkowie zawarli taką umowę to z reguły nabywają samodzielnie nieruchomości do własnych majątków osobistych. Jednak nikt nie zabroni im mimo intercyzy nabyć razem np. lokal mieszkalny we wspólnocie mieszkaniowej. Jednak nie nabywają go wówczas do ich majątku wspólnego jak to robią małżonkowie którzy nie mają rozdzielności tylko nabywają go na współwłasność w częściach ułamkowych np. po 1/2 części (patrz treść wpisu w księdze wieczystej – prawo własności na rzecz obojga małżonków każdy wpisany w ułamku). Z tą samo sytuacją będziemy mieć do czynienia wówczas gdy małżonkowie kupili mieszkanie przed zawarciem związku małżeńskiego jako kawaler i panna. W jednym i drugim przypadku mieszkanie nie będzie ich majątkiem wspólnym tylko współwłasnością w częściach ułamkowych. Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku wprowadziła nowe zasady odnośnie współwłasności lokali. Nowy art.3 ust 3a ustawy o własności lokali wyraźnie odnosi się tylko do współwłasności ułamkowej. Zatem w przypadku współwłasności małżeńskiej nic się nie zmienia. Po nowelizacji na potrzeby stosowania ustawy o własności lokali przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania „jeden właściciel jeden głos”. Współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą wówczas ustanowić pełnomocnika w formie pisemnej większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu. Mówiąc prościej ułamek związany z lokalem podlega podziałowi pomiędzy współwłaścicieli w proporcji do wielkości ich udziału w lokalu. Każdy z współwłaścicieli lokalu od dnia wejścia w życie ustawy jest identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość „podzielonego udziału” w nieruchomości wspólnej. Zatem każdy ze współwłaścicieli głosuje odrębnie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej a siła jego głosu odpowiada odpowiedniej części ułamka związanego z lokalem którego jest współwłaścicielem. Zasady te znajdują zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale przede wszystkim w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na koszty zarządu. Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota musi na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli odpowiada wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę tylko w zakresie swojego udziału. W przypadku zaległości wspólnota mieszkaniowa odrębnie dochodzi ich od każdego z współwłaścicieli, a każdy ze współwłaścicieli odpowiada tylko za część związaną ze swoim udziałem w lokalu. W zakresie innych kosztów związanych z lokalem niż koszty zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Tym samym współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia wszelkich wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością w stosunku do swojego udziału pod warunkiem, że inaczej nie postanowili. Takim odmienne postanowienia mogą wynikać najczęściej z faktu, że tylko jeden z współwłaścicieli zajmuje nieruchomość wówczas to on na przykład zawiera umowę z dostawcami mediów do lokalu i tylko on ponosi wówczas koszty tych opłat bo on jest stroną zawartych umów. Podsumowanie Jak z powyższego wynika sytuacja małżonków co do własności mieszkania może być różna. Dla wspólnoty mieszkaniowej w zasadzie jedyne znaczenie ma wpis w księgach wieczystych co do prawa własności. Jeżeli w księdze wieczystej małżonkowie wpisani są jako małżeństwo na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej to właścicielami są oboje małżonkowie. Oboje też zobowiązani są do zapłaty opłat i oboje figurują na dokumentach z tym związanych. Jeżeli małżonkowie wpisani są na zasadach współwłasności ułamkowej każdy z nich odpowiada za odpowiednią część opłat związanych z lokalem i takie musi mieć to odniesienie w dokumentach. Jeżeli tylko jeden z małżonków jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel to tylko ten zobowiązany są do zapłaty opłat i tylko on figuruje na dokumentach z tym związanych. Nie ma możliwości prawnych aby zmieniać te zasady bez zmiany własności lokalu. Jeżeli więc ma przykład mieszkanie jest majątkiem wspólnym małżonków dopóki małżonkowie nie zmienią prawa własności wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości aby uznać, że uprawnionym i zobowiązanym z tytułu lokalu jest tylko jeden z małżonków i tak wystawiać dokumenty. Małżonkowie musieliby w formie aktu notarialnego ustalić rozdzielność majątkową a następnie dokonać podziału majątku wspólnego w ten sposób, że mieszkanie stałoby się majątkiem tylko jednego z nich. Dopiero w wynika takich czynności nastąpiłaby zmiana w zakresie własności lokalu a zatem i podstawa dla wspólnoty mieszkaniowej do uznania że zobowiązanym z tytułu lokalu jest tylko jeden z małżonków i tylko na niego należy wystawiać wszelkie dokumenty.

Źródło: www.doradcazarzadcy.pl