Zainteresowanie Polaków zakupem nowego lokum nie słabnie. Świadczą o tym wyniki firm deweloperskich. Od początku 2016 r. rozpoczęto budowę prawie 50 000 mieszkań – najwięcej w historii polskiego rynku. Przed nabyciem nieruchomości z pierwszej ręki, nowych lokatorów czeka jednak dopełnienie wielu formalności. Transakcja nie zamyka się bowiem w jednej, ale w dwóch, a nawet w trzech umowach. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego wyjaśniają, jakich dokumentów mogą spodziewać się kupujący oraz na co powinni zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu.

Umowa rezerwacyjna

Od 2012 r. w Polsce obowiązuje ustawa regulująca pierwotny rynek nieruchomości, chroniąca prawa nabywcy. Najważniejsze zapisy dotyczą zawieranych umów, nadają im bowiem charakter prawny. Podczas transakcji możemy jednak mieć do czynienia z dokumentami, które nie zostały uwzględnione w rozporządzeniu. Jednym z nich jest umowa rezerwacyjna.

Tego typu oświadczenie podpisywane jest, gdy kupujący nie ma pewności, że otrzyma kredyt na pokrycie kosztów inwestycji. Deweloper zobowiązuje się wtedy do wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży na okres kilku miesięcy. Decydując się jednak na to rozwiązanie należy liczyć się z poniesieniem opłaty, której wysokość może stanowić nawet 10% wartości lokalu. Ze względu na to, że umowa rezerwacyjna nie jest dokumentem określonym w rozporządzeniu, jej treść zależy wyłącznie od stron transakcji. Powinniśmy więc jak najlepiej ją sprecyzować, bo w razie problemów będziemy mogli dochodzić swoich praw tylko na podstawie sporządzonych zapisów.

Umowa deweloperska czy przedwstępna?

Następny krok w procesie kupna mieszkania to podpisanie umowy deweloperskiej, niekiedy zwanej przedwstępną. Niestety, określenia te nie są synonimami. Różnica polega przede wszystkim na umocowaniu prawnym. Pierwsze z porozumień zawierane jest gdy nieruchomość nie została ukończona i nie zatwierdzono stanu samodzielności i odrębnej własności, czyli odnosi się do rynku pierwotnego. Drugie natomiast dotyczy inwestycji, która już powstała – ma to więc zastosowanie wyłącznie w przypadku rynku wtórnego.

Aktem prawnym, który ostatecznie zdefiniował wygląd umowy deweloperskiej, jest wspominana ustawa. Zapisy znajdujące się w niej precyzyjnie określają zarówno formę, jak i treść porozumienia.

Deweloper i kupujący zobowiązani są do podpisania aktu notarialnego, każda inna forma będzie bowiem nieważna. Istotne są także informacje, które powinny zostać zawarte w dokumencie. Oprócz oczywistych wpisów określających strony, miejsce i datę jego sporządzenia, powinny znaleźć się parametry nieruchomości, czyli jej powierzchnia, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych. Obowiązkowo powinien zostać umieszczony zapis określający zasady płatności. Dodatkowo, deweloper musi dołączyć tzw. prospekt, w którym znajduje się szczegółowy plan inwestycji, jak i zagospodarowania znajdujących się w sąsiedztwie działek.

Umowa ostateczna przyrzeczona

Końcowym dokumentem, który podpisujemy przy zakupie nowego mieszkania jest umowa ostateczna – czyli tzw. przyrzeczona, także w formie aktu notarialnego. Jednak zanim to nastąpi, trzeba podpisać protokół odbioru mieszkania. Na spotkanie z deweloperem warto zabrać kogoś, kto zwróci uwagę na stan ścian, okien czy drzwi. Jeżeli jest to możliwe, możemy poprosić o pomoc fachowca.

Jeśli już przekonaliśmy się, że wygląd lokum jest zgody z wcześniejszymi ustaleniami, to możemy złożyć podpis na zobowiązaniu, mocą którego stajemy się pełnoprawnymi właścicielami. Na podstawie powstałej księgi wieczystej ustanowiona zostaje też odrębna własność lokalu i przypisanie naszego udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie i budynku).

Podpisując każdą z wymienionych umów, najpierw musimy zwrócić uwagę na warunki odstąpienia. Przede wszystkim zapoznajmy się z ewentualnymi karami, którymi możemy zostać obarczeni za niedotrzymanie odpowiednich wymogów. Upewnijmy się też, czy klauzule są zgodne z prawem.

źródło: housemarket.pl