Według relacji mieszkańców w jednym z lokali na terenie wspólnoty mieszkaniowej bardzo często dochodzi do zakłóceń ciszy nocnej. Goście w godzinach nocnych potrafią także hałasować na klatce schodowej i posesji. Dodatkowe problemy pojawiły się również wraz z kupnem przez tego samego właściciela młodego psa. Poza ujadaniem pies na klatce schodowej częściowo załatwia potrzeby fizjologiczne. Właściciele sąsiednich lokali zgłosili sprawę do zarządu wspólnoty, oczekując podjęcia zdecydowanych kroków. Co w zaistniałej sytuacji powinien zrobić zarząd wspólnoty? Dodam, że w trakcie uzupełniania informacji okazało się, że dotychczas, w trakcie nocnego imprezowania nie było zgłoszeń i interwencji policji lub straży miejskiej. Czy zarząd wspólnoty może obciążyć właściciela psa kosztami dodatkowego sprzątania? 

 Wspólnota mieszkaniowa nie ma podstaw i instrumentów prawnych do narzucania właścicielom lokali dalej idących ograniczeń niż wynikają z przepisów prawa. W konsekwencji na przykład przyjęcie w regulaminie porządku domowego jakichkolwiek zasad odnośnie zachowania się właściciela w jego lokalu będzie sprzeczne z prawem, a uchwała w przypadku jej zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd. Jednak nawet jeżeli nikt jej nie zaskarży to taki zapis w regulaminie porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej niczego nie zmienia w prawach właściciela bo jest nie do wyegzekwowania. Tak samo wspólnota mieszkaniowa nie może narzucić właścicielowi z psem większe koszty na sprzątanie itp. Jeżeli właściciel wyprowadza psa na terenie nieruchomości wspólnej i nie sprząta po swoim psie lub dopuszcza aby pies niszczył roślinność lub pies porusza się bez kagańca i smyczy należy zawiadomić Policję lub straż miejską bo są to wykroczenia (art.77, art. 144, art. 145 Kodeksu Wykroczeń). Nieporozumieniem jest jednak sytuacja kiedy Pani Kowalska widząc że pies Pana Nowak załatwił się przed trzecią klatką czego Pan Nowak nie posprzątała zamiast wziąć telefon i zadzwonić do straży miejskiej leci na skargę do zarządcy. Natomiast zarządca ma obowiązek interweniować jeżeli pies wyrządził w nieruchomości wspólnej szkodę. Wówczas powinno wystąpić się do właściciela o naprawienia szkody, a w przypadku odmowy wystąpić na drogę sądową (art. 431 kodeksu cywilnego). Jednak jeżeli pies wyrządził szkodę innej osobie to ta osoba powinna dochodzić swoich praw a nie zgłaszać to zarządowi/zarządcy i oczekiwać interwencji. Osoba ta wymaga wówczas fachowego wsparcia np. adwokata, czy interwencji Policji, a nie zarządcy. Jeżeli w budynku dochodzi do zakłóceń porządku zwłaszcza ciszy nocnej osoba w stosunku do której dochodzi do zakłócenia powinna wzywać Policję. Na posterunkach i w terenie dostępne są patrole, które są zobowiązane do podjęcia interwencji na każde wezwania. W kwestii ciszy nocnej podstawą do interwencji Policji jest art. 51 Kodeksu wykroczeń, który mówi między innymi, że kto hałasem zakłóca spokój, spoczynek nocny podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jeżeli dane zakłócenia nie można tak zakwalifikować, co oznacza najczęściej brak skutecznych interwencji Policji wówczas pozostaje powództwo cywilne. Zgodnie bowiem z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten dotyczy takich działań, których skutki przenikają na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie hałasów (tzw. immisje pośrednie). Warto zwrócić uwagę, że podstawą do skutecznego powództwa sądowego nie są każde zakłócenia a tylko takie, które przekraczają przeciętną miarę. Ocenę tej przeciętnej miary dokonuje sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. W razie przekroczenia tej granicy (przeciętnej miary) właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art.16 ustawy o własności lokali umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami jednak wspólnota mieszkaniowa musi traktować to jako ostateczność. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła zlicytować lokal to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć duży ciężar gatunkowy. Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tą procedurę za ostateczność. Przepis wymaga bowiem żeby zakłócanie porządku domowego było rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu. Ponadto barierą dla wspólnot mieszkaniowych w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe gdyż liczone są one od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to zaledwie kilka procent przedmiotu sporu jednak w większych miastach gdzie wartość mieszkań jest znaczna oznacza to że aby sąd zajął się sprawą wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ustawodawca ustalając takie wpisy kieruje się głównie ograniczeniem pieniactwa, a nie dostępu do sądu gdyż w przypadku wygranej sprawy wpis wróci do powoda. Przede wszystkim należy uznać, że skoro właściciele dotychczas nie wzywali Policji do takich zakłóceń porządku to znaczy, że dotychczas nie było żadnych zakłóceń porządku a wszystkie incydenty mieściły się w dopuszczalnym zakresie akceptowanym w danych stosunkach sąsiedzkich. Nie da się inaczej zinterpretować dotychczasowej bierności właścicieli. Zarówno Policja jak i sądy uznałyby że nie ma mowy o żadnym uporczywym i długotrwałym zakłócaniu porządku. Właściciele są mało poważni w podejściu do problemu zwracając się do zarządu wspólnoty która ma ograniczone jeżeli nie żadne instrumenty prawne aby walczyć z uciążliwym sąsiadem poza ostatecznym instrumentem jakim jest wniesienia powództwa do sądu o sprzedaż lokalu. Jednocześnie sami nie robią nic mimo że to im przepisy prawa dają instrumenty do przeciwdziałania sytuacji zakłócenia porządku. Jeżeli właściciele chcą coś zrobić z zaistniałą sytuacją w przypadku zakłócania porządku powinni za każdym razem wzywać Policję. Takie interwencje Policji przede wszystkim mogą doprowadzić do rozwiązania problemu zwłaszcza, że Policja przy kolejnych wezwaniach ukaże daną osobę mandatem. Nawet jednak gdy nie doprowadzą do rozwiązania problemu Policja z takich interwencji sporządza notatki. Wszystkie te interwencje zaś są w protokołach Policji odnotowywane i tworzą udokumentowany obraz zachowania właściciela, który w przypadku dalszych kroków czy to podejmowanych przez indywidualnych właścicieli czy przez wspólnotę jest podstawą dla sądu do przyjęcia, że ma faktycznie do czynienia z uciążliwym właścicielem, który mimo interwencji Policji dalej postępuje w sposób sprzeczny z prawem co uzasadnia podjęcie bardziej radykalnych kroków aż do tego że sąd uzna za uzasadnione żądanie wspólnoty mieszkaniowej przymusowej sprzedaży lokalu tego właściciela. Zatem tak naprawdę zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zająć się problemem gdy działania Policji okażą się nieskuteczne lub dodatkowo mimo wydania przez sąd wyroku z pozwu sąsiadów w którym sąd zakazał naruszeń właściciel dalej uporczywie zakłóca porządek lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Wówczas zarząd dopiero może podjąć kroki ostateczne i jeżeli nie ma wyjścia doprowadzić do podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o wytoczenie powództwa z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Źródło: www.doradcazarzadcy.pl