Zarządzanie garażem wielostanowiskowym. Modele i wciąż te same problemy z opłatami za ich utrzymanie

Często zdarza się, że podmioty zarządzające garażami wielostanowiskowymi w ramach wspólnot mieszkaniowych spotykają się z zarzutami ze strony członków wspólnoty mieszkaniowej, dotyczącymi sposobu ich zarządzania oraz naliczania opłat. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest różna praktyka deweloperów w zakresie regulowania stanu prawnego garaży wielostanowiskowych na etapie sprzedaży lokali. Jednak pierwotnej przyczyny należy szukać w braku odpowiednich uregulowań dla lokali garażowych, które w obecnym stanie prawnym zarządzane są na podstawie ogólnych zasad zarządzania nieruchomością wspólną i nie uwzględniają ich specyfiki.

Warto zacząć od tego, że problem wynika z faktu, że właściciele lokali posiadają różną liczbę miejsc parkingowych, a niektórzy nie mają ich wcale. Często zdarza się, że zarządcy nieruchomości nie zważają na tę okoliczność i kosztami związanymi z utrzymaniem tych garaży obciążają wszystkich właścicieli mieszkań po równo lub proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, co w drugim przypadku jest w pewnych sytuacjach nawet prawidłowe.

W celu kompleksowego zrozumienia tego problemu należy najpierw ustalić, w jaki sposób polskie prawo pozwala zarządzać garażami wielostanowiskowymi, a ściślej – jaki mogą mieć one charakter prawny.

Charakter prawny garażu wielostanowiskowego

Jednym z rozwiązań jest pozostawienie garażu wielostanowiskowego jako części wspólnej całej nieruchomości, w której właściciele wszystkich lokali mają udziały odpowiadające proporcjonalnie metrażowi ich lokali.

Drugim rozwiązaniem jest wyodrębnienie garażu jako oddzielnego niemieszkalnego lokalu garażowego, w którym udziałowcami (współwłaścicielami) będą tylko posiadacze miejsc parkingowych.

W przypadku kiedy garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, opłaty związane z jego utrzymaniem powinni ponosić jedynie właściciele miejsc parkingowych. Taki stan prawny garażu nie różni się bowiem niczym od współwłasności lokali mieszkalnych. Zatem jeśli mamy lokal garażowy z oddzielną księgą wieczystą, w którym znajduje się sto miejsc parkingowych, a każde z nich jest przypisane do innego właściciela, to wówczas każdy właściciel powinien ponosić koszty związane z utrzymaniem miejsca parkingowego w jednej setnej części. Mając na uwadze, że taki garaż stanowi oddzielny lokal, a więc nie jest częścią wspólną, do jego zarządzania przez zarząd wspólnoty konieczna jest odrębna umowa o zarządzanie garażem, która określa zasady utrzymywania garażu przez zarządcę wspólnoty za wynagrodzeniem.

W przypadku kiedy garaż nie został wyodrębniony i stanowi część wspólną taką samą jak dach, klatki schodowe czy elewacja budynku, to do ponoszenia wydatków za jego utrzymanie zobowiązani są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Zdarza się jednak – nawet dość często – że mieszkańcy nie mają takiej samej liczby miejsc parkingowych, w związku z czym pojawia się pytanie, czy zasadne jest naliczanie opłat według udziałów, nie zważając na to, że nie wszyscy mieszkańcy korzystają z garażu albo że mają różną liczbę miejsc postojowych. Wobec braku innych porozumień taki podział kosztów utrzymania garażu stanowiącego część wspólną jest prawidłowy, choć może wydawać się niesprawiedliwy.

W obydwu przypadkach sposób korzystania z miejsc parkingowych powinna określać umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, która nadaje danemu mieszkańcowi prawo do korzystania z określonego w niej miejsca parkingowego. Sposobem rozwiązującym problem związany z utrzymaniem garaży może być określenie w takiej umowie, że koszty z tego tytułu ponoszą wyłącznie mieszkańcy korzystający z miejsc parkingowych. Najczęściej jednak brakuje tego rodzaju postanowień, co jest problematyczne zwłaszcza w przypadku, gdy garaż stanowi część wspólną (w sytuacji jego wyodrębnienia nie jest możliwe nakładanie takich opłat, choć niekiedy podejmowane są tego rodzaju uchwały).

 

Opłaty za utrzymanie garażu

Zatem co można zrobić, gdy niektórzy mieszkańcy nie zgadzają się na ponoszenie opłat, ponieważ nie przysługuje im miejsce parkingowe w podziemnym garażu wielostanowiskowym?

Zasadą jest, że garaż jako część wspólna nieruchomości powinien być utrzymywany przez wszystkich właścicieli lokali, a więc także i tych niekorzystających z miejsc parkingowych. Odstępstwa w tym zakresie można wprowadzić w drodze umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej na etapie ustanawiania praw do korzystania z miejsc parkingowych (co jest rozwiązaniem rekomendowanym) albo na podstawie stosownej uchwały. Drogą wyżej wspomnianych sposobów można przyjąć, że opłaty za utrzymanie garażu będą ponoszone jedynie przez uprawnionych do korzystania z miejsc parkingowych. Jeśli zatem mieszkańcy nieposiadający miejsc parkingowych nie zgadzają się z takim rozwiązaniem, mogą jedynie spróbować zawrzeć stosowną umowę o podział do korzystania albo do podjęcia uchwały w tym zakresie. Niemniej ciężko doprowadzić do takiej sytuacji z uwagi na brak interesu w dokonaniu tych czynności przez właścicieli lokali korzystających z miejsc postojowych, którzy są zazwyczaj w większości.

Źródło: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl