Wchodzące w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynagrodzenie zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali.

Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej jest więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi (duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele tych lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zatem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie może być osoba prawna, bez względu na to, czy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentuje ją na zewnątrz i w sprawach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Członkowie zarządu mogą zostać w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani – na mocy uchwały właścicieli lokali.

Z wynagrodzeniem lub bez

Członkowie zarządu mogą sprawować swoją funkcję bez wynagrodzenia, jak i za wynagrodzeniem. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składa się m.in. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zatem koszty wynagrodzenia członków zarządu wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na ich pokrycie właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu, zarówno w dochodach, jak i kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jest jego udział w nieruchomości wspólnej, określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej. 

 Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe, ustalając wynagrodzenie członków zarządu, mogą to zrobić w różnej formie, np. w postaci zwrotu poniesionych kosztów w związku z pełnieniem funkcji członka zarządu lub faktycznego comiesięcznego wynagrodzenia albo  w formie mieszanej, będącej połączeniem jednego i drugiego.

Przepisy nie ograniczają wspólnoty mieszkaniowej co do sposobu określenia tego wynagrodzenia, a zatem właściciele lokali mają dużą swobodę w tym zakresie.

Nawet w przypadku gdyby wspólnota mieszkaniowa nie określiła wynagrodzenia członka zarządu, to zgodnie z art. 28 ustawy o własności lokali właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Zatem nawet gdyby we wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązywała uchwała określająca wysokość wynagrodzenia dla członków zarządu, to właściciel lokalu pełniący przez jakiś czas funkcję członka zarządu może domagać się od wspólnoty takiego wynagrodzenia, a gdyby nie zostało mu ono przyznane, może wystąpić na drogę sądową i sąd przyzna mu wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Dochód z innych źródeł

Członek zarządu sprawuje swoją funkcję na podstawie uchwały o wyborze, a nie na podstawie umowy, tym bardziej umowy o zarządzanie czy administrowanie. W związku z powyższym oraz jak wynika z interpretacji podatkowych, otrzymane przez członków wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenie nie jest przychodem z tytułu umowy zlecenia czy innych umów cywilnoprawnych.

Członków zarządu wspólnot mieszkaniowych nie można też uznać za osoby wykonujące czynności związane z pełnieniem obowiązków społecznych i obywatelskich, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc zwolnienie od podatku dochodowego na podstawie powyższego artykułu  nie ma zastosowania do kwot wypłacanych członkom zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też wynagrodzenie członków zarządu stanowi przychód z „innych źródeł”, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9  i art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma zatem obowiązku poboru zaliczek na podatek dochodowy. Jednak stosownie do postanowień art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest zobowiązana do sporządzenia odrębnie dla każdego podatnika informacji według ustalonego wzoru (PIT-8C) i przekazania jej w ustalonym terminie podatnikowi i właściwemu urzędowi skarbowemu.

Wskazać także należy, że kwoty wynagrodzeń otrzymanych przez członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej podlegają kumulacji z innymi dochodami uzyskanymi w roku podatkowym i zgodnie z art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinny być przez nich wykazane w rocznym zeznaniu podatkowym. 

Źródło: portal administrator24.pl