Grzejniki są integralną częścią instalacji grzewczej budynku. Z tego względu ich wymiana wymaga zgody właściciela budynku oraz jego zarządcy, odpowiedzialnych za stan instalacji.

Likwidacja grzejnika bądź jego dodatkowe zainstalowanie w budynku wielorodzinnym są niezgodne z prawem. Jego usunięcie w jednym lokalu zaburza przepływ i zmienia parametry grzewcze, zakłócając bilans cieplny obiektu.

Demontaż grzejnika sprawi, że taki lokal więcej energii cieplnej będzie pobierał z przechodzącego przez mieszkanie pionu i w większym stopniu będzie korzystał z ciepła pobranego od sąsiadów. Przenika ono bowiem przez przegrody budowlane.

Jeśli obniżymy temperaturę w jednym pomieszczeniu, przez ściany i stropy będzie do niego przenikać więcej ciepła z lokali położonych obok, a to będzie oznaczało większe zużycie, a więc i wyższe koszty po stronie sąsiadów.

Strażnikami gwarantującymi prawidłowe funkcjonowanie instalacji prawo czyni zarządcę i właścicieli nieruchomości, a na zarząd wspólnoty mieszkaniowej nakłada obowiązek powiadomienia nadzoru budowlanego o samowolnym demontażu grzejnika przez mieszkańca. Nadzór zaś może zastosować w stosunku do właściciela lokalu sankcje prawne i finansowe.

W myśl bowiem Rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z 16 sierpnia 1999 r. (DzU z 1999 r. nr 74, poz. 836), każdy budynek powinien być eksploatowany zgodnie z uzyskanymi warunkami technicznymi użytkowania.

Oznacza to, że zarząd, ignorując informacje o dokonaniu zmian w instalacji ze strony mieszkańca, naraża się na to, że nadzór zobliguje go do pokrycia kosztów przywrócenia stanu pierwotnego, zgodnego z projektem budowlanym, a także do pokrycia kosztów ekspertyz technicznych lub zwrotu kosztów utraconych przez pozostałych mieszkańców nieruchomości.

Jednym słowem, na ingerowanie we wspólny system grzejny potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej, a zapotrzebowanie na wymaganą moc grzewczą mieszkania po wymianie grzejników nie może się zmienić.

Dlatego tak ważne jest, by wspólnota mieszkaniowa określiła parametry nowego grzejnika do wymiany, a zasady wymiany grzejników i ponoszenia kosztów tej operacji zawarła w zapisach regulaminu rozliczania ciepła, przyjętego uchwałą przez wszystkich właścicieli lokali.

Uszkodzony czy nieestetyczny?

W życiu bywa różnie. Czasami grzejnik po prostu jest uszkodzony i wymaga wymiany. Bywa jednak i tak, że właściciel lokalu remontuje mieszkanie i chce wymienić stare, ciężkie, żeliwne kaloryfery na nowoczesne, zajmujące mniej miejsca.

W każdym z tych przypadków potrzebna jest zgoda wspólnoty, a wydanie ewentualnej zgody przez Zarząd WM na wymianę uszkodzonego grzejnika winno być poprzedzone obliczeniami cieplnymi i hydraulicznymi, żeby nowy grzejnik nie zakłócał pracy systemu i spełniał wymagania dokumentacji technicznej (moc, nastawy).

Wymiana powinna być przeprowadzona przez konserwatora wspólnoty lub pod jego nadzorem tak, by założone w projekcie nastawy były odpowiednie. Jeśli właściciel chce zmienić grzejnik na ładniejszy, w innym kolorze czy kształcie, to on pokrywa wszelkie koszty, włącznie z kosztami ekspertyzy.

Instalacja grzewcza (c.o.) jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Parametry i moc grzejnika

Właściciel lub zarządca budynku powinien uwzględnić współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, a wybraną metodę podziału kosztów umieścić w regulaminie.

Przede wszystkim trzeba pamiętać o parametrach uwzględniających straty ciepła pomieszczenia, na które mają wpływ m.in: współczynnik przenikania ciepła, liczba oraz rodzaj okien; parametry uwzględniające usytuowanie budynku w stosunku do stron świata (decydujące o nasłonecznieniu ogrzewanych pomieszczeń), to, czy budynek stoi na otwartej przestrzeni i w rejonach, gdzie często wieją wiatry, położenie obiektu w określonej strefie klimatycznej (temperatura zewnętrzna, w Polsce w zimie sięga od –16°C nad morzem do –24°C w górach).

Dodatkowo można podkreślić, że podczas doboru grzejnika metodą uproszczoną należy zwrócić uwagę na źródło zasilania – temperaturę zasilania i powrotu czynnika grzewczego.

Przyjmuje się, że w starych domach zapotrzebowanie na ciepło jest największe i wynosi od 120 do 200W/m². Domy, które mają normalną, przeciętnej grubości izolację potrzebują około 80 W/m²; domy z lepszą izolacyjnością przegród zewnętrznych – mniej niż 60W/m², a domom budowanym i izolowanym zgodnie z obowiązującymi przepisami – powinno wystarczyć 50 W/m².

Jeżeli wartości te pomnożymy przez powierzchnię danego pomieszczenia, otrzymamy wynik, który jest jednocześnie orientacyjnym zapotrzebowaniem tegoż pomieszczenia na moc grzewczą. Jednakże moc ta jest jedynie orientacyjna i nie uwzględnia np. dużych okien balkonowych, ścian szczytowych, sąsiedztwa pomieszczeń nieogrzewanych, itp.

Z tego też powodu warto podwyższyć moc grzejną grzejników, które kupimy, o około 10%, a dla pokoi usytuowanych na piętrze i posiadających przynajmniej dwie przegrody zewnętrzne – o kilka procent. W sypialniach zaś wartość ta powinna wzrosnąć o 15%, jeżeli grzejniki będą nieco przykręcane w ciągu dnia.

Do powyższego celu służą zawory termostatyczne, które pozwalają na regulację temperatury zgodnie z zapotrzebowaniem i indywidualnymi upodobaniami użytkowników domu. Dobór grzejników to nie tylko ich moc. Bardzo ważna jest także maksymalna temperatura wody, która zasila grzejniki i następnie z nich powraca.

W instalacjach gazowych woda ma maksymalnie 60/80°C, zaś w nowoczesnych instalacjach zasilanych pompą ciepła lub energią słoneczną – 55/45° lub 50/40°C.

Jak twierdzą specjaliści, aby dobrać odpowiednio grzejnik, trzeba posłużyć się współczynnikiem korekcyjnym. Mnożąc przez niego moc katalogową, otrzymamy moc właściwą, tzn. dostosowaną do parametrów pracy konkretnej instalacji.

Odłączenie się od wspólnej instalacji w budynku

W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna  – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.

Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.

WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.

Zatem zgoda WM na odłączenie jednego z lokali od instalacji C.O. spowoduje wzrost kosztów z tego tytułu u innych właścicieli lokali. Natomiast jeżeli więcej właścicieli chce odłączyć się od starej, nieekonomicznej instalacji wspólnej, WM powinna rozważyć likwidację wspólnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku i przejście na indywidualne ogrzewanie lokali jako alternatywne rozwiązanie dla kompleksowej modernizacji całej instalacji C.O. w obiekcie.

 

Źródło: http://www.administrator24.info