• Traktujemy naszych Klientów tak jak sami chcielibyśmy być traktowani
  • Zarządzamy i administrujemy nieruchomościami
  • Zarządzamy najmem lokali

Wspólnota mieszkaniowa a prowadzenie działalności gospodarczej - co można w swoim lokalu?

18 czerwca 2016, 13:03

Coraz więcej osób, zwłaszcza na początku swojej drogi zawodowej wykonuje prace, które nie wymagają wychodzenia z domu. Ale co w przypadku, gdy pracodawca oczekuje od nas otwarcia własnej działalności gospodarczej i chcemy prowadzić biuro w domu? Co trzeba wiedzieć na temat: wspólnota mieszkaniowa a prowadzenie działalności gospodarczej? Co można w swoim lokalu, a na co potrzebujemy zgodzę wspólnoty? Czy wspólnota może wprowadzać restrykcyjne przepisy?

Własność rzecz (prawie) święta

Bardzo często osoby nabywające lokal w budynku znajdującym się pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej są przekonane, zwłaszcza w przypadku lokali typowo komercyjnych, że mogą w nim prowadzić każdy lub prawie każdy rodzaj działalności gospodarczej. Są jednak wyjątki. Wspólnota mieszkaniowa w większości przypadków zgodnie z prawem nie może mieć wpływu na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu do niej należącym, ale w niektórych przypadkach kwestie te regulowane są stosownymi przepisami nakładającymi na właściciela lokalu obowiązek uzyskania stosownym pozwoleń między innymi od wspólnoty mieszkaniowej, której częścią jest dany lokal. Mowa w tym przypadku o prowadzeniu działalności gospodarczej takiej jak salon fryzjerski czy sprzedaż alkoholi, którym więcej miejsca poświęcimy w dalszej części artykułu.

Jaką działalność gospodarczą najprościej prowadzić w swoim lokalu?

Będąc właścicielem lokalu należącego do wspólnoty mieszkaniowej nie mamy obowiązku informowania jej o tym, że rozpoczynamy w mieszkaniu bądź lokalu prowadzenie działalności gospodarczej. Co można w swoim lokalu? W zależności od potrzeb możemy przeznaczyć na działalność gospodarczą całe mieszkanie lub tylko jego część. Wspólnota mieszkaniowa nie może od nas wymagać uzyskania zgody na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu. Mówi o tym między innymi artykuł 140 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym właściciel lokalu może go używać „zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem” pod warunkiem, że działa w granicach prawa i zasad współżycia społecznego. Może również czerpać zyski z danego lokalu, pod warunkiem, że jego działalność nie jest uciążliwa dla sąsiadów. Mieszkanie wydaje się więc idealnym miejscem na przykład na biuro naszej własnej firmy, oczywiście jeśli nie przyjmuje ona codziennie kilkudziesięciu interesantów, bo wtedy nie wyglądałoby to dobrze wizerunkowo.

Kiedy konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Musimy wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym lokalu, jeśli rozpoczęcie działalności będzie się wiązało ze zmianami w części wspólnej nieruchomości. Przykładem może być chęć wybudowania dodatkowego wejścia do lokalu lub adaptacja balkonu, gdy lokal znajduje się na parterze, a my nie chcielibyśmy aby interesanci wchodzili przez klatkę schodową. Część wspólna nieruchomości to także tereny zielone należące do wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli więc planujemy w naszym lokalu prowadzić działalność gastronomiczną (po uzyskaniu określonych prawem dokumentów i zezwoleń np. z sanepidu), a w okresie letnim urządzić ogródek dla naszych klientów, to również potrzebna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Czy w swoim lokalu można wszystko?

Można odnieść mylne wrażenie, że skoro nie ingerujemy w części wspólne budynku, na przykład w sytuacji gdy nasz lokal jest już przystosowany do działalności handlowej, to nie musimy się starać o zgodę wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej. Niestety nie zawsze tak jest. Istnieją takie rodzaje działalności gospodarczej, w których jej rozpoczęcie wymaga uzyskania zgody wspólnoty. Jednym z nich jest prowadzenie sprzedaży alkoholu. Ustęp pierwszy artykułu 18 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi wymusza na przedsiębiorcy uzyskanie zezwolenia, które wydaje właściwy dla danej lokalizacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jednak, aby wystąpić o takie zezwolenie musimy zgromadzić szereg dokumentów, a wśród nich między innymi zgodę na taką działalność od właściciela, użytkownika lub administratora nieruchomości.

Zastanawiając się nad tym czy prowadzenie każdego rodzaju działalności gospodarczej w lokalu będącym częścią wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe, trzeba pamiętać, że wiele kwestii dotyczących różnych rodzajów firm jest regulowanych odrębnymi przepisami prawa. W swoim lokalu znajdującym się w budynku mieszkalnym zwykle nie uzyskamy zgody na przykład na prowadzenie salonu kosmetycznego czy fryzjerskiego. Nie będzie to wynikało ze złej woli wspólnoty mieszkaniowej, ale z rygorystycznych zapisów rozporządzenia Ministra Zdrowia dotyczącego funkcjonowania takich salonów z dnia 17 lutego 2004 roku (Dz. U. z dnia 27 lutego 2004 r.). Zgodnie z nim taki rodzaj działalności gospodarczej powinien być prowadzony w odrębnej nieruchomości lub stanowić odrębną część nieruchomości wspólnej. Ponadto lokal musi zapewniać oddzielne pomieszczenia przeznaczone na poczekalnię, szatnię, toalety, przechowywanie preparatów kosmetycznych, sprzętu czyszczącego czy odpadów. Najczęściej są to warunki wykluczające możliwość prowadzenia takiej działalności gospodarczej w lokalu należącym do wspólnoty mieszkaniowej.

Dlaczego powinniśmy informować wspólnotę o prowadzeniu działalności gospodarczej?

Również, aby nie obawiać się nieprzychylnych działań ze strony sąsiadów lub samej wspólnoty mieszkaniowej warto poinformować ją o tym, że planujemy prowadzenie działalności gospodarczej we własnym lokalu, nawet jeśli ma to być tylko małe biuro naszej firmy. Wspólnota i jej mieszkańcy mają bowiem w swoim ręku broń, dzięki której mogą doprowadzić nawet do licytacji naszego lokalu. Umożliwia to zapis ustępu 1 artykułu 16 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. nr 80 z 2000 roku, poz. 903).
Zgodnie z nim „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji”. Teoretycznie więc sąsiedzi mogą narzekać pod byle pretekstem i we własnym interesie jest powiadomienie wspólnoty o naszych zamiarach.

Pamiętajmy jednak, że po powiadomieniu wspólnoty o prowadzeniu działalności gospodarczej możemy liczyć się z podniesieniem opłat w stosunku do tej części lokalu, w której prowadzimy działalność gospodarczą. Jest to związane między innymi z tym, że wspólnota może uznać, że zwiększy się liczba osób odwiedzająca nasz lokal oraz liczba odpadów produkowanych przez nas, a tym samym zmianie ulegną koszty sprzątania części wspólnej nieruchomości oraz wywozu śmieci.

Własność nie znaczy wolność

Jak wynika z omówionych powyżej przykładów to, że jesteśmy właścicielami lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie oznacza automatycznie, że mamy nad nim pełną władzę i możemy rozpocząć w nim dowolną działalność gospodarczą. Temat wspólnota mieszkaniowa a działalność gospodarcza jest złożony. Na pytanie o to, co można w swoim lokalu nie ma jednej, właściwej odpowiedzi. Wiele zależy od charakteru działalności gospodarczej, którą chcielibyśmy prowadzić. Pocieszający jest fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie ma dowolności w kreowaniu reguł obowiązujących mieszkańców i właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie może między innymi zapisać w regulaminie, że musi być powiadamiana o każdej prowadzonej działalności gospodarczej w lokalach należących do wspólnoty. Tak brzmi orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08). Zgodnie z nim wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać uprawnień właściciela lokalu wynikających między innymi z przepisów Kodeksu cywilnego. Kodeks gwarantuje właścicielowi takie prawa jak na przykład wspomniane wcześniej korzystanie z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz czerpanie z tego zysków.