Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, na mocy której niedobór na kosztach mediów (konkretnie centralnego ogrzewania) może pokryć z bieżącego funduszu remontowego? W konkretnej wspólnocie składka na fundusz remontowy pobierana jest z powierzchni 822,55 m2 , natomiast na CO z powierzchni 673,47 m2. Ciepło rozliczane jest według powierzchni (lokale nie posiadają liczników ciepła). Ze względu na wadliwe działanie urządzeń węzła cieplnego rachunki za ciepło przekroczyły o kilkanaście tysięcy prognozowane koszty. Faktury zostały opłacone środkami „pożyczonymi” z funduszu remontowego. Czy niedobór na kosztach CO trzeba rozliczyć dla każdego właściciela indywidualnie zobowiązując do jego pokrycia w ściśle określonym terminie? Czy można za zgodą większości właścicieli zrezygnować z dopłat, a z funduszu remontowego zdjąć odpowiednią kwotę dla pokrycia tego niedoboru?

Wydawałaby się, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć każdą decyzję odnośnie własnych środków finansowych. Problem w tym, że każdemu właścicielowi lokalu niezadowolonemu z decyzji wspólnoty mieszkaniowej przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały do sądu albo w trybie art.25 ustawy o własności lokali albo w trybie art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art.25 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe. Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny - niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 roku sygn. akt I CK 336/06 art. 189 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych. Za taką sytuację uznał Sąd Najwyższy naruszenie podstawowej zasady podejmowania uchwał większością głosów. Jednak w przypadku mniejszych uchybień kwestionowanie uchwał powinno się odbywać w zwykłym trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.

Orzecznictwo sądowe nie pozostawia żadnych złudzeń, że fundusz remontowy ma służyć tylko i wyłącznie remontom w rozumieniu prawa budowlanego. Nawet wydatkowanie środków z funduszu remontowego na inwestycje np. budowę parkingu sądy uznają za niedopuszczalne już nie mówiąc o próbach finansowania z funduszu wydatków bieżących np. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku sygn.akt I C 1105/13, wyrok SA w Gdańsku z dnia 8 maja 2014r, sygn. Akt V ACa 837/13. Zatem należy się spodziewać, że w przypadku zaskarżenia taka uchwała uszczuplająca fundusz remontowy na pokrycie kosztów ogrzewania zostanie przez sąd uchylona. Ponadto należy zwrócić uwagę, że właściciele lokali dokonują wpłat zaliczek na ściśle określone cele zgodnie z planem gospodarczym uchwalonym na dany rok, zatem zarząd nie ma możliwości nawet dokonania przesunięć tych bieżących środków. Zarząd otrzymując wyższe rachunki za ciepło powinien bowiem od razu doprowadzić do zwiększenia zaliczek, a gdy nie dało się niedoborów przewidzieć to po dokonaniu rozliczeniu wezwać każdego właściciela indywidualnie zobowiązując do pokrycia przypadającej na niego niedopłaty.

Źródło: doradcazarzadcy.pl