Wspólnoty mieszkaniowe niejednokrotnie mają problem z nietypowymi uprawnieniami właścicieli takimi jak prawo do ogródka czy tarasu. Zarządzając nieruchomościami warto więc znać zasady na jakich zapewnia się prawo do korzystania z nich oraz jakie to niesie skutki dla wspólnoty mieszkaniowej.

 

Zgodnie z art. 2 ust 2 Ustawy o własności lokali (UWL) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem już z samej definicji samodzielnego lokalu wynika, że nie można do niego zaliczyć tarasu. Art.2 ust 3 UWL definiuje pomieszczenie przynależne do lokalu stanowiąc, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Tarasu nie można również uznać za pomieszczenie przynależne do lokalu bo nie jest pomieszczeniem. W konsekwencji powierzchni tarasu nie można uwzględnić również w udziale związanym z lokalem bowiem jak stanowi art. 3 ust 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Taras częścią nieruchomości wspólnej

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Taras przylegający do lokalu będzie częścią nieruchomości wspólnej nawet wówczas gdy korzysta z niego tylko jeden z właścicieli i nie może stawić ani części lokalu ani pomieszczenia przynależnego do lokalu. Nie można go też uwzględnić w udziale związanym z lokalem. Fakt, że taras stanowi część nieruchomości wspólnej nie oznacza, że nie można tak uregulować stosunków prawnych, aby właściciel lokalu do niego przynależnego nie mógł z niego korzystać z pominięciem innych właścicieli w budynku.

Umowa quoad usum

Prawo do korzystania z tarasu może być zagwarantowane poprzez umowę quoad usum*). Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych tarasów najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na rzut kondygnacji budynku, znajdujący się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem można dokonać w drodze quoad usum określenia sposobu korzystania z tarasów. Umowa quoad usum jest umową wiążącą nie tylko dla tych którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiać po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali.

 

Istota i doniosłość umowy tego typu wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić albo w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli albo w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody.

Wspólnoty mieszkaniowe borykają się też z samowolnymi próbami budowy tarasów przez swoich mieszkańców, czy to poprzez adaptację części płaskiego dachu, czy też zajęcie części działki przyległej do lokalu na parterze. Tymczasem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro grunt i ściany zewnętrzne jak i dach są częścią nieruchomości wspólnej to posadowienie tarasu na gruncie czy dachu stanowi ingerencję w nieruchomość wspólną, która wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zatem wspólnota powinna podjąć stosowną uchwałę zezwalającą na taką przebudowę. Wprawdzie art. 206 Kodeksu cywilnego ustanawia generalną zasadę, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, nie oznacza to jednak prawa do swobodnego ingerowania w nieruchomość wspólną w sposób nie uregulowany z pozostałymi właścicielami. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku (sygn. akt III CZP 59/07). Oprócz zgody wspólnoty mieszkaniowej wykonanie takiej inwestycji wymaga jeszcze dopełnienia formalności wynikających z Prawa budowlanego, czyli w przypadku budowy tarasu uzyskania pozwolenia na budowę, co wynika na przykład z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22.08.2007 r. (sygn. akt II SA/Gl 296/07). Aby jednak uzyskać pozwolenie na budowę trzeba wykazać się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku zabudowy nieruchomości wspólnej jest nią zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Taras wykonany bez uzyskania pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną. Decyzję o tym, czy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli czy nastąpiło przekroczenie przepisów Prawa budowlanego podejmuje inspektor nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami konsekwencją samowoli budowlanej jest rozbiórka.

 

Prawo do ogródka przyległego do lokalu

Oprócz tarasu we wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku posiadać może także ogródek przylegający do lokalu. Zazwyczaj jest to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do tego ogródka.

Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu. Daje im możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika i kilku własnych drzew i krzewów. Nie jest jednak łatwe zagwarantowanie pod względem prawnym prawa do ogródka. Oczywiście najlepszą formą prawną dla takiego ogródka jest jego wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej jako odrębnej działki geodezyjnej, a następnie przeniesienie własności tej działki na nabywcę lokalu na parterze. Wówczas nabywca lokalu na parterze oprócz lokalu jest właścicielem też działki geodezyjnej o określonym numerze i powierzchni.

Działka taka nie jest wówczas częścią nieruchomości wspólnej tylko odrębną (sąsiednią) działką w stosunku do tej, na której znajduje się budynek. Jeżeli ogródek stanowi odrębną działkę z oczywistych względów wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ingerować w tą nieruchomość. Takie wyodrębnienie działek dokonuje się w wyniku podziału geodezyjnego, który bardzo często nie jest możliwy gdyż działka wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków działki budowlanej.

 

Jeżeli wydzielenie takich działek pod ogródki poprzez dokonanie podziału geodezyjnego nie jest możliwe zapewnia się korzystanie z ogródków dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub określenia korzystania z nieruchomości, zawierając tak jak w przypadku tarasu – umowę quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. W przypadku gdy ogródek ma postać służebności o prawach i obowiązkach uprawnionego do korzystania z ogródka decyduje w dużej mierze treść służebności lub umowy użytkowania.

We wspólnotach mieszkaniowych dochodzi też do samowolnego zajęcia części nieruchomości wspólnej na ogródki przez właścicieli lokali na parterze. Oczywiście, takie działanie bez zgody wspólnoty mieszkaniowej jest działaniem bezprawnym i powinno spotkać się z reakcją wspólnoty mieszkaniowej, która może żądać przywrócenia stanu pierwotnego lub podjąć uchwałę o naliczeniu właścicielowi czynszu w określonej wysokości, a następnie egzekwować go na drodze sądowej.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku (sygn. akt III CZP 59/07). W przypadku gdy ogródków tych nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspólnej pod takie ogródki powinni uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie (np. ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogródków).

 

Powinna też określić zasady zagospodarowania tych ogródków, ustanawiając regulamin korzystania z nieruchomości wspólnej w tym zakresie i upoważniając zarząd do zawierania umów z właścicielami lokali według ustalonego wzorca.

Wysokość udziału a taras i ogródek

Należy w tym miejscu podkreślić, że Ustawa o własności lokali w jasny i klarowny sposób określa jak wylicza się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z nią udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zatem podstawą do określenia wysokości udziału związanego z lokalem jest powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych przypisanych do lokalu. Fakt, że właściciel lokalu korzysta z ogródka nie ma więc wpływu na wysokość jego udziału w nieruchomości wspólnej, a zatem wnoszone opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną, gdyż ogródek ani nie stanowi części lokalu mieszkalnego ani nie stanowi pomieszczenia przynależnego do lokalu. Ogródek nie jest pomieszczeniem więc nie może być „pomieszczeniem przynależnym” w rozumieniu przepisów Ustawy o własności lokali. Trochę inaczej wyglądała sytuacja tarasów. Gdyż tarasy zamknięte, czyli ogrody zimowe wchodzą w skład lokalu a zatem ich powierzchnia doliczana była do udziału właściciela lokalu. Natomiast tarasy otwarte tak jak ogródki nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej lokalu.