• Traktujemy naszych Klientów tak jak sami chcielibyśmy być traktowani
  • Zarządzamy i administrujemy nieruchomościami
  • Zarządzamy najmem lokali

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

17 września 2021, 21:24

Planowanie remontu mieszkania nie jest procesem łatwym. Wymaga nie tylko odpowiedniej wiedzy, ale i umiejętnego rozplanowania wszelkich prac. Niezwykle ważna pozostaje ponadto wiedza w obszarze konieczności zgłaszania planowanych prac. Komu należałoby takie prace zgłosić? Czy sytuacja wygląda tak samo w przypadku mieszkań zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową, jak i spółdzielnię mieszkaniową? Czy znaczenie ma zakres remontu, który chcemy przeprowadzić? Odpowiedzi na wszystkie najważniejsze pytania prezentujemy w naszym wpisie. To lektura obowiązkowa dla tych wszystkich osób, które planują remont własnego „M” i chcą wykonać go zgodnie z obowiązującym prawem.

Zanim rozpoczną się prace

Remont mieszkania to pojęcie bardzo ogólne. Jeszcze przed przystąpieniem do jakichkolwiek działań warto odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań. Przede wszystkim warto zapoznać się z treścią regulaminu zarządcy nieruchomości – o ile taki dokument istnieje. Następnie warto dokładnie sprawdzić, czy lokalami mieszkalnymi w danym budynku zarządza wspólnota mieszkaniowa, czy może jest to spółdzielnia mieszkaniowa. Ponadto warto też określić dokładny zakres planowanych prac remontowych. Wyróżnia się trzy rodzaje prac usprawniających w lokalu mieszkalnym. Są to: bieżąca konserwacja, remont oraz przebudowa. Znając odpowiedzi na te pytania, można przystąpić do kolejnego etapu przygotowawczego przed rozpoczęciem prac.

Zasady remontu we wspólnocie mieszkaniowej

Będąc posiadaczem mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową warto wiedzieć, że bez konieczności uzyskania jakiejkolwiek zgody można dokonywać zmian tych elementów, które nie są częścią wspólną nieruchomości. A co wlicza się do części wspólnej? Najczęściej są to klatki schodowe, ściany nośne nieruchomości, piony kanalizacyjne i ciepłownicze, windy, elewacja, dach oraz stropy. Elementy zaliczane do części wspólnych definiuje ustawa o własności lokali: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Choć sformułowanie to brzmi bardzo ogólnie, z pewnością wszystkie wymienione wcześniej elementy zaliczane są do części wspólnych. Żeby można było w nich cokolwiek zmienić, niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Bieżące naprawy nie wymagają zgody

Remont mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową nie zawsze musi być zgłaszany zarządcom. Jeszcze przed rozpoczęciem wykonywania prac warto dokładnie określić, jakie prace mają zostać wykonane. Jeśli planujemy więc wykonanie prostych czynności związanych z zapobiegnięciem pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania, zapewne z planowanymi pracami zmieścimy się w pojęciu bieżącej konserwacji lokalu. Takie prace jak malowanie, tapetowanie, wymiana podłóg, grzejników, modernizacja łazienki czy wymiana kuchenki lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę, nie muszą być zgłoszone do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie będą wymagały uzyskania zgody od współmieszkańców czy wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze, by prace modernizacyjne nie naruszały pionów. Istotne pozostaje też to, by były naprawami zorientowanymi na zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa oraz zgodnego z przeznaczeniem, użytkowania lokalu mieszkalnego.

A co w przypadku prac określanym mianem remontu?

Definicję remontu znajdziemy w zapisach prawa budowlanego, w art. 3 pkt. 8. Jego istotą pozostaje wykonanie prac budowlanych związanych z chęcią odtworzenia stanu pierwotnego. Prace tego rodzaju jednak nie są czynnościami związanymi z bieżącą konserwacją. Jakie prace wchodzą w skład prac remontowych? Będzie to np. adaptacja strychu do celów mieszkalnych lub wymiana okien, ale bez zmiany ich wielkości. Czy w takim przypadku konieczne jest zawiadomienie wspólnoty mieszkaniowej i uzyskanie jej zgody na wykonanie zaplanowanych czynności? Okazuje się, że tak. Do tego prace należy zgłosić w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta posiadającego prawa powiatu. Możliwość rozpoczęcia zaplanowanych prac remontowych zgodnie z prawem otrzymuje się dopiero po 30 dniach od zgłoszenia. W tym czasie organ może wnieść ewentualny sprzeciw. Dokonując zgłoszenia planowanych prac remontowych, warto dokładnie określić ich rodzaj, wskazać zakres wykonywanych prac oraz podać termin ich rozpoczęcia. Dodatkowo pamiętać należy także o załączeniu oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Konieczne okazać się może także załączenie odpowiednich szkiców czy rysunków, jak i pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych zgodnie z odrębnie obowiązującymi przepisami.

Przebudowa bez zgody jest bezprawna

Ostatnim z trzech zakresów prac remontowych jest przebudowa – pojęcie zdefiniowane w prawie budowlanym w art. 3 pkt. 7a. Jakie prace formalnie wchodzą w jej skład? To przede wszystkim takie roboty budowlane, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu, z wyłączeniem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości czy liczby kondygnacji. W ramach przebudowy wykonuje się np. wyburzenie ściany nośnej czy dokonuje zmiany wielkości okien. Planując tego rodzaju prace, należy pamiętać o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Taki wniosek składa się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Co należy do niego dołączyć? Niezbędne będą cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi odrębnymi przepisami odrębnymi. Ważne, by dostarczyć również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz ewentualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ zaś ma 65 dni na to, by wydać pozwolenie na dokonanie zaplanowanej przebudowy. Kiedy można przystąpić do prac? Nie wcześniej niż 14 dni od doręczenia pozwolenia, jednak ni później niż w terminie 3 lat. Warto pilnować tych terminów, gdyż ustawa Prawo budowlane ma ograniczony czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Oczywiście myśląc o przebudowie mieszkania w bloku, konieczne staje się też uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Zgoda na przebudowę części wspólnych

A czy planując przebudowę części wspólnych budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową, konieczne jest uzyskanie zgody na prace? Oczywiście, że tak. Zgoda ta może być zależna od podjęcia stosownej uchwały. Tę z kolei wspólnota może podjąć na zebraniu lub uzyskać w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Kary za samowolę

Warto podkreślić, że przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu, warto szczegółowo sprawdzić regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze to zrobić odpowiednio wcześniej, by wiedzieć, do jakiej kategorii zakwalifikować planowane prace. Innych formalności dokonać trzeba będzie przed rozpoczęciem prac remontowych, innych zaś w przypadku prac związanych z przebudową. Pewne jednak pozostaje to, ż wszelkie prace związane z bieżącą konserwacją, nie będą wymagały uzyskania zgody ani wspólnoty mieszkaniowej, ani urzędu czy starostwa powiatowego.

Zaniedbanie czynności opisanych wyżej może skutkować zakwalifikowaniem prac przeprowadzanych przez właściciela mieszkania do samowoli budowlanej. Niedoinformowanemu właścicielowi lokalu mieszkalnego może grozić kara grzywny lub konieczność przywrócenia stanu sprzed wykonanych prac. Warto uniknąć więc niepotrzebnych nerwów i stresu. Dobrze jest być doskonale poinformowanym i wiedzieć, do jakiej instytucji należy zgłosić planowane prace remontowe we własnym „M”. Obowiązku zgłoszenia prac nie warto bagatelizować.

W ramach podsumowania

Podsumowując – w jakich sytuacjach uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w mieszkaniu jest obowiązkowe? Na pewno wówczas, gdy planowane przez nas prace remontowe przekraczają zakres bieżących napraw konserwacyjnych i ingerują w nieruchomość wspólną. Ponadto warto poznać też szczegółowo treść uchwał właścicieli lokali. Być może już w dokumencie uchwały został wprowadzony obowiązek uzyskania zgody na przeprowadzenie prac remontowych w lokalu mieszkalnym. Otrzymanie zgody przyda się także wtedy, gdy planujemy prace związane z przebudową naszego „M”.