Wśród mieszkańców wspólnot mieszkaniowych często panuje przekonanie, że wszelkie prace wewnątrz lokalu mogą być wykonywane bez zezwolenia. Niestety tak nie jest. Jeśli planujemy remont łazienki w bloku to musimy pamiętać o kilku istotnych zasadach.

Granica między tym, co wspólne a tym co prywatne

Planując remont łazienki, powinniśmy pamiętać o tym, że blok podzielony jest na części wspólne i te przeznaczone do użytku wyłącznie przez właściciela danego lokalu. Ściany nośne, stropy czy piony wodne, kanalizacyjne i wentylacyjne to tak zwane części wspólne, z których korzystają wszyscy mieszkańcy bloku. Natomiast elementy takie jak ściany działowe, okna w mieszkaniu czy instalacja elektryczna bądź wodociągowa to już części mieszkania, które zazwyczaj można dowolnie zmieniać i remontować.

Kiedy potrzebujemy zgody wspólnoty?

Jeżeli remont łazienki w bloku planujemy ograniczyć na przykład do wymiany glazury czy urządzeń sanitarnych, jak wanna bądź sedes, to nie potrzebujemy zgody wspólnoty. Według ustawy „Prawo budowlane” (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.) takie prace są klasyfikowane jako remonty i konserwacje, które mają na celu utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego lokalu lub zapobieżenie zniszczeniom i przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego. Na te działania nie potrzebujemy zgody wspólnoty czy odpowiednich urzędów. Podobnie sprawa wygląda w przypadku wymiany lub remontu instalacji wodnej i elektrycznej.

Jednak warto pamiętać, że nie wszystkie zmiany wewnątrz lokalu mieszkalnego możemy przeprowadzać bez uzyskania zgody wspólnoty czy wystąpienia o pozwolenia do starostwa właściwego dla lokalizacji naszego mieszkania. Takie prace to działania klasyfikowane przez „Prawo budowlane” jako przebudowa, czyli na przykład chęć zainstalowania ogrzewania podłogowego w łazience zamiast tradycyjnego czy zmiany lokalizacji drzwi do łazienki, aby połączyć ją z sypialnią albo wymiana wanny na prysznic.

Trzeba również podkreślić, że pomimo istnienia ustawy „Prawo budowlane” zdarzają się spory urzędnicze co do konieczności dokonania zgłoszenia czy uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku prac polegających właśnie na wyburzaniu ścian działowych czy zmiany lokalizacji otworów drzwiowych znajdujących się w takich ścianach.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w ramach remontu można bez zgody wspólnoty zamienić miejscami kuchnię z łazienką, jeśli nie będzie to ingerowało w części wspólne budynku. Jednak w takim przypadku należy mieć na uwadze między innymi przepisy artykułu 144 „Kodeksu cywilnego”. Zmiana położenia łazienki lub kuchni może bowiem doprowadzić do tego, że będą one sąsiadowały przez ścianę na przykład z sypialną sąsiadów i spowodują wzrost immisji międzylokalowych ponad przeciętną miarę. Immisje to na przykład hałas wydobywający się z danego pomieszczenia i dotykający sąsiedniego mieszkania. Jego źródłem może być włączona pralka, suszarka czy woda zużywana podczas kąpieli. W takiej sytuacji, sąsiad niezadowolony z nowopowstałych uciążliwości, może pozwać nas na drogę sądową i uzyskać wyrok nakazujący nam przywrócenie stanu pierwotnego, czyli przeniesienie kuchni i łazienki do ich wcześniejszych pomieszczeń.

Co zrobić, gdy nie jesteśmy pewni czy potrzebujemy zgody?

Remont łazienki w bloku wiąże się zwykle z dużymi kosztami. Aby uniknąć ewentualnych problemów i dodatkowych wydatków, przed przystąpieniem do prac warto najpierw podjąć kilka kroków. Po pierwsze sprawdźmy regulamin naszej wspólnoty mieszkaniowej. Coraz częściej zarządy wspólnoty oraz zarządcy precyzują w nich przebieg granicy pomiędzy częściami wspólnymi i prywatnymi w budynku. Zdarza się nawet, że regulamin jasno wskazuje, jakie prace możemy wykonać bez powiadamiania o nich wspólnoty. Możemy oczywiście także zapytać zarządcy wspólnoty, ponieważ powinien on posiadać wiedzę o wszystkich uregulowaniach, którym podlegamy jako członkowie wspólnoty.

Jeśli mamy wątpliwości co do kwalifikacji prawnej planowanych przez nas prac, to warto również udać się do właściwego urzędu (najczęściej jest to starostwo). Możemy zapytać urzędników czy zmiany i modernizacje, które chcemy wykonać wymagają zgłoszenia bądź uzyskania stosownego pozwolenia.

Prace budowlane obejmujące na przykład z wyburzenie ścian działowych warto także skonsultować z inżynierem budownictwa. Zazwyczaj będzie on w stanie ocenić czy dana ściana nie jest tak zwanym usztywnieniem konstrukcji nośnej, która ma wpływ na bezpieczeństwo całej kondygnacji lub nawet całego budynku. W takim przypadku, pomimo, że nie chcemy wyburzać ściany nośnej, będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę – o ile nie okaże się, że zmiana w ogóle nie jest możliwa ze względu na konstrukcję budynku.

Jakie sankcje grożą nam za remont bez pozwolenia?

Jeśli wykonamy prace wymagające zgłoszenia lub pozwolenia na budowę bez uprzedniego uzyskania takich dokumentów, to w najlepszym wypadku narażamy się na konieczność zapłacenia od kilku do kilkunastu tysięcy złotych kary. Opłata ta nakładana jest wtedy, gdy dokonane przez nas zmiany zostają uznane za samowolę budowlaną, ale po zapłaceniu kary będą zalegalizowane. Urząd może jednak nałożyć karę i nakazać przywrócenie stanu pierwotnego pomieszczeń.

Natomiast w przypadku, gdy uzyskamy zgody urzędowe, ale nie powiadomimy o remoncie wspólnoty mieszkaniowej, to powołana przez nią komisja będzie mogła skontrolować nasz lokal. Takie sprawdzenie może się odbyć nawet w eskorcie policji. Jeśli ujawnione zostaną zmiany ingerujące w części lub instalacje wspólne bądź działające na szkodę innych członków wspólnoty – takie jak wymiana ogrzewania centralnego na podłogowe – to zarząd może żądać przywrócenia stanu pierwotnego.