Czy Zarządca Wspólnoty może refakturować koszty poniesione za udrożnienie kanalizacji, które wystawiła firma naprawcza (zapchana przepompownia) na właścicieli lokali? Sytuacja powtarzająca się. Jak obliczyć ewentualne koszty na właścicieli? Poprzez ilość osób, czy udziałów? Czy jest na to podstawa prawna? Kanalizacja jest częścią wspólną i przelewane są comiesięczne zaliczki na części wspólne.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Dla potrzeb ustalenia wielkości tego udziału zastosowanie znajduje w szczególności zaś art. 3 UWL. Tak też, stosownie do art. 3 ust. 3 UWL (mającego najczęstsze zastosowanie), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dla ustalenia wysokości kwoty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ma więc znaczenie jedynie – jak przesądził to sam ustawodawca - wielkość udziałów przypadająca poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym zapytaniu, właściciele lokali winni zatem uiszczać zaliczki z uwzględnieniem wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem, iż udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (a więc z uwzględnieniem wliczonej do powierzchni użytkowej powierzchni hali garażowej). Koszty udrożnienia kanalizacji – będącej częścią wspólną - zaliczyć należy zaś do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 UWL). Pamiętać należy, iż jedynie bowiem w odniesieniu do lokali użytkowych, ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza wymiar posiadanego udziału, co wynika ze sposobu korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 UWL).

Jest to przy tym jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 UWL, a więc zasady równości obciążeń. Poza powyższym, brak jest zatem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11.09.2019 r., V ACa 584/18). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.