Do kiedy we wspólnocie mieszkaniowej powstałej w budynku komunalnym zarząd sprawuje gmina? Jak właściciele mają przejąć zarządzanie?

Przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu nieruchomością zarządza jej właściciel, np. gmina, gdyż nieruchomość ta wchodzi w skład jej majątku. Także po wyodrębnieniu w niej pierwszego i kolejnych lokali dotychczasowy zarządca kontynuuje zarządzenie nią.

Pamiętajmy jednak, że wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się. Powstaje ona niejako automatycznie, z mocy prawa, w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal.

 

Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal (np. gminy) i jest właścicielem reszty lokali w budynku, oraz właściciela lokalu. Z biegiem czasu, gdy zostaną sprzedane następne lokale, udział dotychczasowego właściciela będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie rosła.

Już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu nieruchomość przestaje być nieruchomością komunalną i staje się nieruchomością samodzielną - wspólnotą mieszkaniową, a gmina dysponuje tylko lokalami komunalnymi. Nie ona samodzielnie podejmuje w takiej wspólnocie mieszkaniowej decyzje. Czynią to wszyscy właściciele lokali, a gmina jest tylko jednym z nich.

Gmina będzie zarządzała wspólnotą mieszkaniową do czasu przejęcia od niej zarządzania.

W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, aby mogła ona zacząć działać, należy dopełnić formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminów, np. rozliczenia c.o., wody itd.; wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

 

Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, a do urzędu skarbowego - o nadanie numeru NIP, a także założyć wspólnocie konto w banku.

Dopóki wspólnota nie dopełni tych formalności, dopóty tak naprawdę nie istnieje. Dopiero więc z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej pierwotny właściciel i zarządca ma komu przekazać zarząd.

Wybrany zarząd nie tylko przejmuje od pierwotnego właściciela formalny zarząd nieruchomością, lecz także podpisuje z dostawcami mediów cesję umów. Zarząd przejmuje też dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości.

Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej w każdej chwili mogą doprowadzić do odebrania gminie zarządzania nią. W przypadku dużej wspólnoty wystarczy, że podejmą w tej sprawie uchwałę. Gmina (jej reprezentant) może być przeciwna, jednak nie oznacza to, że nie dojdzie do zmiany zarządcy.

Nawet jeżeli gmina dysponuje większością udziałów w nieruchomości wspólnej - i tak może zostać przegłosowana. Umożliwia to art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali, który stanowi, że jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, to głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali, którzy mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Jeżeli inni właściciele lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej zgłoszą takie żądanie, to wówczas - obojętnie, jak dużym udziałem we wspólnocie dysponuje gmina - jej głos będzie miał taką samą siłę, jak głos innych właścicieli.

 

źródło: Administrator24