Blok wspólnoty mieszkaniowej stoi na nieruchomości po obrysie budynku. W odległości 5 metrów od niego znajduje się chodnik, na którym znajduje się studzienka, która odprowadza wody deszczowe z budynku wspólnoty. Przy studzience na chodniku powstała wyrwa, na której jedna z mieszkanek bloku złamała nogę. Miasto uważa, że odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa i to ona powinna wypłacić odszkodowanie. Czy ma rację?

Właściciele nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 5 ust 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, są zobowiązani do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż ich nieruchomości. Za taki chodnik przy tym uznaje się wydzieloną część drogi publicznej, służącą dla ruchu pieszego, a położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym dopuszcza się płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.

Zgodnie z art. 2 ust 3 ustawy, w sytuacji, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Orzecznictwo sądowe także w sprawach odszkodowawczych wielokrotnie potwierdzało, że właściciel sąsiedniej nieruchomości jest zobowiązany tylko do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Nie jest zobowiązany do napraw tego chodnika, bo taki obowiązek nie wynika z brzmienia przepisu. Do naprawy chodnika zobowiązany jest właściciel drogi. W związku z tym to on odpowiada za wypadki wynikłe z powstania w dziur w chodniku.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, jeżeli umowa o zaopatrzeniu w wodę lub odprowadzenie ścieków nie stanowi inaczej, to odbiorca usług odpowiada za zapewnianie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych, z urządzeniem pomiarowym włącznie. Zgodnie z ww. artykułem przyłącz kanalizacyjny to odcinek przewodu, łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku – do granicy nieruchomości gruntowej.

Zatem właściciel odpowiada za całą instalację kanalizacyjną wewnątrz budynku oraz poza nim, za instalację do pierwszej studzienki licząc od strony danego budynku włącznie. Jeżeli studzienki na terenie danej nieruchomości nie ma, to odpowiedzialność właściciela obejmuje instalację do granicy nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie nie sposób obciążyć wspólnoty mieszkaniowej odpowiedzialnością za wypadek na chodniku przyległym do nieruchomości wspólnej. Jeżeli spełnione są powyższe warunki, wspólnota mogła być ewentualnie zobowiązana do sprzątania chodnika przyległego do nieruchomości wspólnej. Wówczas ponosiłaby ona odpowiedzialność za wypadki wynikłe z braku uprzątnięcia chodnika, ale nie za te, które były efektem jego złego stanu technicznego, bo za naprawy chodnika odpowiada jego właściciel, czyli – w tym wypadku – gmina.

Na wspólnotę mieszkaniową nie można zrzucić też odpowiedzialności z tytułu niewłaściwego utrzymania studzienki, gdyż nie jest ona jej własnością. Zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami, wspólnota mieszkaniowa, której działka odpowiada obrysowi budynku, jest właścicielką instalacji kanalizacyjnej do granicy nieruchomości. Poza granicami nieruchomości wspólnej instalacja kanalizacyjna, w tym studzienka, stanowi własność przedsiębiorstwa.

Źródło: Administrator24