Wielu zarządzających boryka się z problemem braku frekwencji, w takiej sytuacji duże znaczenie ma możliwość „dozbierania" głosów w trybie indywidualnego głosowania.

Takie głosowanie, szczególnie we wspólnotach licznych właścicieli, którzy niespecjalnie interesują się sprawami swojej społeczności, czy też mieszkają w innym miejscu może być prawdziwym wyzwaniem, trzeba dzwonić, umawiać się, a nawet pojechać do czyjegoś domu czy pracy po to, aby odebrać wypełnioną kartę.
Dlatego też bardzo mogłoby pomóc głosowanie przez internet, jednak nie jest to sposób powszechnie stosowany, ponieważ wątpliwości zwykle budzi czy głos oddany przez właściciela za pośrednictwem poczty elektronicznej będzie ważny w sytuacji braku bezpiecznego elektronicznego podpisu a takim niemal nikt się nie posługuje. Zgodnie z art. 78 § 2 kodeksu cywilnego złożenia oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym, weryfikowanym za pomocą kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne oświadczeniu woli złożonemu w formie pisemnej.

 

Należy jednak zauważyć, że oddanie głosu nad uchwałą, o ile nie mamy do czynienia z przypadkiem szczególnym, który wprost zastrzega formę szczególną (np. głosowanie nad uchwałą w sprawie sprzedaży nieruchomości wspólnej, gdzie konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego) może być dokonane w każdy sposób, o ile tylko oświadczenie właściciela dojdzie do adresata – czyli w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej.
Poza nielicznymi wyjątkami zastrzeżonymi wprost w ustawie uchwały nie obejmują spraw, które wymagałyby zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, a żaden przepis nie wymaga, aby pod uchwałą naniesiony został podpis głosującego, przepisy ustawy o własności lokali są bowiem bardzo odformalizowane, wszak wspólnoty to jednostki, w skład których wchodzą właściciele lokali a nie profesjonaliści działający na rynku nieruchomości. Zachowanie formy pisemnej to zwykle sprawa dobrego zwyczaju, należytego zabezpieczenia interesów wspólnoty mieszkaniowej, na której w razie sporu co do podjęcia uchwały zawsze spoczywał będzie obowiązek udowodnienia, że „za” głosowała większość właścicieli.
Jest to oczywiście bardzo proste, gdy w takiej sytuacji dysponuje się kartami do głosowania, na których głosujący nanieśli swoje podpisy, jednak wiadomość przesłana pocztą elektroniczną również pozostawia ślad, na pewno nie tak ulotny, jak oddanie głosu przez podniesienie ręki na zebraniu.

 

Oczywiście odformalizowanie ustawy o własności lokali nie oznacza zupełnej dowolności, ponieważ zastosowanie mają ogólne kodeksu cywilnego regulujące zagadnienia związane ze składaniem oświadczeń woli. Stosownie do treści art. 60 k.c. „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).”
Przepis ten wskazuje, że oświadczenie woli – a zatem i głos oddany nad uchwałą może zostać ujawnione również w postaci elektronicznej poprzez przesłanie go za pomocą poczty elektronicznej. Przyjąć zatem należałoby, że taka forma głosowania jest prawnie dopuszczalna , oczywiście z wyjątkiem tych uchwał, które obejmują czynności, co do których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną, czy formę aktu notarialnego.

 

Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej to dobre rozwiązanie, jednak należy się do niego odpowiednio przygotować. W pierwszej kolejności należałoby przeprowadzić głosowanie nad uchwałą w sprawie takiego sposobu głosowania, wymóg ten nie wynika z ustawy nie mniej jednak można spotkać się z poglądem, że kwestia ta przekracza zarząd zwykły nieruchomością wspólną i decyzja w tym względzie należy do właścicieli lokali.
W wyroku z dnia 10 lipca 2013 r, sygn. akt : V ACa 110/13 Sąd Apelacyjny w Gdańsku wskazał, że zagadnienie formy i skutku głosowania należy kwalifikować kierując się zasadami ogólnymi, wynikającymi z kodeksu cywilnego, a decyzję w kwestii konkretyzacji sposobu głosowania pozostawiono właścicielom lokali, dlatego też uchwała umożliwiająca członkom wspólnoty głosowanie drogą mailową odpowiada prawu.

 

Niezależnie od uchwały, należałoby również przyjąć od właścicieli zainteresowanych oddaniem głosu za pośrednictwem internetu pisemne oświadczenia, w których wskażą również adres swojej poczty elektronicznej, pozwoli to uniknąć zarzutu niemożności identyfikacji podmiotu, który rzeczywiście oddał głos nad uchwałą.

 

No i kwestia najważniejsza – nikogo do głosowania przez internet zmusić nie można, nawet złożenie takie deklaracji nie oznacza, że właściciel nie będzie miał już prawa zagłosować w tradycyjnej formie.

 

źródło: Portal Informacyjny Zarządca