We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólna i samodzielne lokale.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne zwłaszcza w przypadku urządzeń.

Wspólnoty mieszkaniowe mają więc bardzo często problemy w przypadku instalacji w określeniu, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii czy też zabezpieczenie instalacji w nieruchomości wspólnej należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Tymczasem przeprowadzenie przeglądów, usuwanie awarii czy zabezpieczenie instalacji w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą cale koszty tych czynności.

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe dokonują przeglądu całych instalacji, mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców w budynku; fakt, że z reguły nie zwiększa to kosztów przeglądu, a także to, że prawo budowlane odpowiedzialnością za przeglądy obiektu obarcza wspólnotę mieszkaniową i jej zarządcę. Natomiast remonty instalacji i usuwanie usterek instalacji wspólnoty mieszkaniowe wykonują już tylko w nieruchomości wspólnej.

Doprecyzowanie pojęcia nieruchomości wspólnej

Aby rozwiązać problem braku doprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale doprecyzowanie jej definicji, które dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości tam, gdzie tego wymaga praktyka, aby za każdym razem przy przeglądach czy usuwaniu awarii nie wracać do rozstrzygania kwestii tego, kto ma usunąć daną awarię: wspólnota czy właściciel lokalu.

Uchwała taka – co trzeba podkreślić – może jedynie doprecyzować pojęcie nieruchomości wspólnej. Nie można natomiast tworzyć nią nowej rzeczywistości i określać, że nieruchomość wspólną stanowią elementy, które ewidentnie są elementami lokali, i odwrotnie.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie ma istotne znaczenie i stanowi dla sadów podstawę, na którą można powołać się w przypadku rozstrzygania sporów w danej wspólnocie mieszkaniowej.

Na przykład w wyroku z 16 lutego 2014 roku, sygn. I ACa 763/13, Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że w rozstrzygnięciu sporu pomocna jest wcześniejsza uchwała tej wspólnoty, określająca granice nieruchomości wspólnej.

Zdaniem sądu określone w uchwale granice nieruchomości wspólnej stanowią doprecyzowanie tego, co nie jest w ustawie określone w sposób dokładny. Według sądu uchwała jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali, bowiem w swych postanowieniach nie zmienia określonego w niej zakresu pojęcia lokalu i części nieruchomości, które do niego przynależą, oraz części wspólnych nieruchomości, a tylko precyzuje granice.

 

źródło: administrator24.info