Właściciele lokali chcą podziału kosztów sprzątania nieruchomości nie – jak stanowi ustawa o własności lokali – w stosunku do wielkości udziałów, a równo na każdy lokal. Taką uchwałę podjęli prawie jednomyślnie, a właściciele, którzy za nią nie zagłosowali, nie zaskarżyli ją do sądu. Mimo to zarządca nieruchomości się jej sprzeciwia. Twierdzi, że nie będzie jej przestrzegał i będzie rozliczał właścicieli z jej pominięciem. 

We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali, oprócz opłat związanych z ich lokalami, muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Na nie zaś składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
• opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym.

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego w niej udział, określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, sygn. II CKN 226/97.

Obecnie przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do ustalenia innego miernika partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną niż jego udział. Zasadami ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie żądzą zasady słuszności tylko przepisy prawa, a rozliczenie, w którym na właściciela lokalu nakłada się inne koszty (mniejsze lub większe) niż wynikają z udziału związanego z jego lokalem w nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z prawem.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo wtedy, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe, nawet jeżeli narusza ona prawo.

Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny, ale nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 roku, sygn. akt I CK 336/06, art. 189 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Za taką sytuację uznał Sąd Najwyższy naruszenie podstawowej zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Uchwała, za którą opowiedziała się niewystarczająca do osiągnięcia większości liczba właścicieli lokali, może być uznana za nieistniejącą również po upływie przewidzianego w ustawie o własności lokali terminu do zaskarżenia uchwały. Jednak w przypadku mniejszych uchybień kwestionowanie uchwał powinno się odbywać tylko i wyłącznie w zwykłym trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.

Uchwała o braku zgodnego z prawem podziału kosztów może być zaskarżona także po upływie sześciotygodniowego terminu w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Wówczas wspólnota mieszkaniowa stanie w obliczu chaosu finansowego: roszczeń właścicieli, które sięgać będą rozliczeń lata wstecz, i konieczności windykacji właścicieli, którzy mają niedopłaty w wyniku niewłaściwych rozliczeń.

Zwróćmy uwagę, że przepisy dają podstawę do podważenia uchwały tylko właścicielom lokali, a nie zarządcy. W przypadku art. 189 kpc komuś innemu niż właścicielowi trudni będzie ten interes prawny wykazać.

Dopóki uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zaskarżona, dopóty jest w niej obowiązującym prawem.

Zarządca może wyjaśniać sytuację właścicielom, protestować, ale ostatecznie ma dwa wyjścia:

• albo wypowiada umowę ze wspólnotą mieszkaniową, bo nie chce mieć nic do czynienia z łamaniem prawa,
• albo musi zrealizować uchwałę podjętą przez właścicieli, czyli rozliczać ich zgodnie z przyjętymi przez nich, ale sprzecznymi z prawem, zasadami.

żródło: administrator24.info