Nie zawsze jest tak, że wszyscy mieszkańcy, a zarazem członkowie wspólnoty mieszkaniowej są przyjaźnie nastawieni do reszty lokatorów. Ich postępowanie przejawia się poprzez uprzykrzanie życia innym, zaleganie z opłatami, a w skrajnych przypadkach może również oznaczać niszczenie mienia wspólnoty. Czy wykluczenie ze wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe? Jak wygląda to od strony formalnej?

Członkostwo z tytułu własności

Wspólnota mieszkaniowa ze względu na sposób funkcjonowania i usytuowanie w polskim systemie prawnym jest dość oryginalną instytucją. Nie jest to organizacja dobrowolna, do której możemy się zapisać lub z której możemy zrezygnować. Do wspólnoty należy każdy właściciel lokalu, który wchodzi w jej skład. Jeśli więc zostajemy właścicielem mieszkania należącego do jej zasobów, stajemy się tym samym członkiem wspólnoty.

Jedyna możliwość to licytacja

Właśnie dlatego wykluczenie ze wspólnoty mieszkaniowej jest dość skomplikowane, ale nie niemożliwe. Członek wspólnoty mieszkaniowej może zostać z niej usunięty tylko wtedy, gdy przestanie być właścicielem lokalu wchodzącego w jej skład. Jak nietrudno się domyślić, żaden uciążliwy sąsiad nie uczyni tego dobrowolnie. Jeśli zawiodą wszelkie próby negocjacji oraz na przykład pisemne wezwania kierowane przez zarząd wspólnoty do jej niesubordynowanego członka, pozostaje wyłącznie droga sądowa.

Podstawą prawną dla tego postępowania staje się wtedy artykuł 16 „Ustawy o własności lokali” (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388). Zgodnie z ustępem pierwszym tego artykułu wspólnota mieszkaniowa „może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”. Ustawodawca przewidział takie prawo w kilku przypadkach. Jeśli właściciel mieszkania przez dłuższy czas nie uiszcza opłat związanych z utrzymywaniem części wspólnych budynku, zakłóca spokój innych mieszkańców lub powoduje, że korzystanie z części wspólnych staje się uciążliwe, to możemy złożyć przeciwko niemu pozew w sądzie. Pamiętajmy jednak, że takie postępowanie wykracza poza możliwości tak zwanego zwykłego zarządu wspólnoty mieszkaniowej i będziemy potrzebowali uchwały właścicieli lokali.

Podczas procesu wspólnota mieszkaniowa musi wykazać, że wyczerpane zostały przesłanki uprawniające ją do wszczęcia takiego kroku. Należy więc udowodnić, że członek wspólnoty mieszkaniowej nie reguluje długotrwale swoich zobowiązań wynikających z bycia właścicielem lokalu lub swoim zachowaniem uprzykrza życie innym mieszkańcom, narusza spoczynek nocny lub dopuszcza się aktów wandalizmu w stosunku do części wspólnych budynku.

Jak przekonać sąd?

Aby udowodnić, że dana osoba zachowuje się w sposób uciążliwy, można powołać na świadków (oprócz członków wspólnoty) na przykład policjantów, którzy brali udział w interwencjach po zgłoszeniach dokonanych przez innych mieszkańców. Warto bowiem pamiętać, że wspomniane wcześniej niewłaściwe, aspołeczne zachowania naruszania ciszy nocnej wyczerpują przepisy artykułu 51 „Kodeksu wykroczeń” (Dz.U. 1971 Nr 12 poz. 114) oraz artykuły 124 „Kodeksu wykroczeń” i artykuł 288 „Kodeksu karnego” (Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553), jeśli mamy do czynienia z niszczeniem majątku wspólnoty. Jeśli chodzi o niewłaściwe zachowanie członka wspólnoty to możemy powoływać się również na artykuł 144 „Kodeksu cywilnego” (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93), zgodnie z którym właściciel mieszkania nie może swoimi działaniami utrudniać korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Bez zbędnej zwłoki

Należy podkreślić, że sąd przed wydaniem orzeczenia prowadzącego do licytacji komorniczej lokalu, będzie nakłaniał strony do polubownego rozwiązania problemu. Jeśli nie przyniesie to rezultatu, to kolejnym krokiem jest wykonanie wyroku i sprzedaż mieszkania uciążliwego lokatora. Warto zwrócić uwagę, że następuje to zwykle bez zbędnej zwłoki, ponieważ w takim przypadku członek wspólnoty mieszkaniowej, którego lokal został zlicytowany, nie jest uprawniony do otrzymania mieszkania zamiennego. Oznacza to, że komornik nie musi oczekiwać, aż gmina zaoferuje taki lokal. Oczywiście po licytacji właściciel mieszkania otrzymuje pieniądze uzyskane w drodze sprzedaży nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa może się bronić

Wspólnota mieszkaniowa zazwyczaj stanowi grupę osób, które dbają o swój blok czy osiedle i współpracują, aby ich miejsce zamieszkania było komfortowe. Jeśli stanie na ich drodze członek wspólnoty mieszkaniowej, którego jedynym celem jest bycie uciążliwym dla innych, to powinien mieć świadomość tego, że wykluczenie ze wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe i dostępne dla świadomych obywateli.