Kupując mieszkanie, stajemy się również właścicielami części wspólnych nieruchomości - z reguły proporcjonalnie do udziału posiadanego w metrażu całości inwestycji. Zarazem nabywamy także prawa oraz obowiązki z nimi związane. Co należy zatem do części wspólnych i jakie wiążą się z nimi trudności?

Nieruchomość wspólna - w rozumieniu ustawy o własności lokali - to część budynku lub grunt, która nie służy do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie.

Czym są części wspólne i kto nimi dysponuje?

Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji czy przebudowy niektórych elementów podejmuje się jst na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego lub oddzielnych środków budżetowych wspólnoty.

Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Kwestie sporne we wspólnotach mieszkaniowych

Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, zwłaszcza w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu.

W związku z elementami składowymi lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych problemy najczęściej dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak na podstawie orzecznictwa sądowego wypracowano uniwersalne rozwiązania, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne są częścią nieruchomości wspólnej.

Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku tylko jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Są one wprawdzie osadzone w ścianach nośnych, ale nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia.

Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM.

Problem zawłaszczania nieruchomości

O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii mówi, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem.

W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem interwencje powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na art. 222 Kodeksu cywilnego.

Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości.

Części wspólne a jakość mieszkania

Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania czy design świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań.

Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji

Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji.

Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego M. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas.

Istotne otoczenie nieruchomości

Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. - Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom.

źródło: housemarket.pl