Czy wspólnota odpowiada za awarie rur u właściciela lokalu? Jeśli okaże się, że wspólnota odpowiada za straty związane z awarią rur, to czy na odszkodowanie powinni zgodzić się wszyscy mieszkańcy w drodze uchwały? Jeśli dostęp do rur będących częścią wspólną nieruchomości jest utrudniony (kanał został zabudowany), kto powinien zapłacić za jego rekonstrukcję w przypadku winy wspólnoty?

Na podstawie art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada zatem tylko za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak
też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota zatem może odpowiadać za wszelkiego rodzaju zobowiązania, m.in. wynikające z czynności prawnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych. Wspólnota mieszkaniowa będzie również zobowiązana do naprawienia szkody, jeśli powstała
ona w związku z zarządzaniem przez wspólnotę nieruchomością wspólną. Należy pamiętać, że do obowiązków wspólnoty należy remont i konserwacja części wspólnych nieruchomości, a więc również wszelkiego rodzaju instalacji wodnych, grzewczych, elektrycznych i gazowych.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej z mocy ustawy jest ona zobowiązana do zarządzania nieruchomością wspólną, a więc m.in. do prawidłowego utrzymywania nieruchomości wspólnej. W każdym przypadku jednak, aby wspólnota ponosiła odpowiedzialność odszkodowawczą, musi faktycznie ponosić odpowiedzialność za powstanie szkody. Na podstawie art. 361 § 1 kodeksu cywilnego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W tym zakresie, jeżeli wspólnota jest skłonna zapłacić poszkodowanemu właścicielowi lokalu odpowiednią sumę pieniężną, właściciele lokali powinni podjąć w tej kwestii uchwałę. Przy czym wskazane byłoby ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie sporządzonej przez rzeczoznawcę ekspertyzy dotyczącej wysokości szkody po analizie rozmiaru i rodzaju zniszczeń.

Natomiast inną sprawą jest naprawa rur i ewentualna rekonstrukcja lokalu. Na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Co do zasady, jeżeli usunięcie awarii będzie wiązać się z naruszeniem (uszkodzeniem) ścian czy innych części lokalu właściciela, to koszty przywrócenia lokalu do odpowiedniego stanu ponosić będzie wspólnota. Całkiem inną sytuację mamy jeśli usunięcie awarii może być utrudnione ze względu na zabudowanie kanału, i z tego powodu wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami rekonstrukcji, nasuwa się pytanie, czy osoba, która zabudowała kanał, miała do tego prawo. Zabudowanie kanału mogło być sprzeczne z obowiązującymi przepisami i normami dotyczącymi umiejscawiania instalacji, ich wykonania i dostępu do instalacji. Jeśli kanał, o którym pisze czytelnik, został zabudowany samowolnie, wbrew obowiązującym przepisom, a także bez zgody i wiedzy wspólnoty, wspólnota nie będzie mieć obowiązku ponoszenia kosztów przywrócenia lokalu do poprzedniego stanu.


Żródło: KARINA PODGÓRSKA - Kancelaria Radcy Prawnego BEATA MARIA BŁĘDOWSKA \ http://www.wm.e1.pl/fotki/File/arch_czerw/PrawoWM6R2010.pdf